Gabriel Pineño
Para tener acceso a estas medidas es necesario encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica derivada del COVID-19. Por ello, antes de entrar a valorar las medidas del Real Decreto, entendemos necesario conocer que se entiende por vulnerabilidad económica.
¿Qué entendemos por vulnerabilidad económica?
Para encontrarnos en un supuesto de vulnerabilidad económica es necesario el cumplimiento de todos y cada uno de los siguientes requisitos:
- Que el arrendatario (inquilino) pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario cuando experimente una pérdida sustancial de ingresos, u otras circunstancias similares, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:
i. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM). El IPREM para 2020 es de 537,84 €.
ii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
iii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
iv. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
v. En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.
- Que la renta, más los gastos y suministros básicos de vivienda habitual (como son suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, servicios de telecomunicación fija y móvil, y contribuciones a la comunidad de propietarios) resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
- Que ni la persona arrendataria ni ninguna de las personas que componen la unidad familiar que habita en ella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. Excepto falta de disponibilidad de la misma.
¿Cómo acredito la situación de vulnerabilidad económica?
Se deberán presentar al arrendador los siguientes documentos:
- En el caso de desempleo de trabajador por cuenta ajena certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
- En el caso de autónomos certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada.
- Para unidades familiares, se deberá aportar libro de familia o certificado de pareja de hecho.
- Certificado de empadronamiento de todas las personas empadronadas en la vivienda en el que conste la situación actual y la situación de los 6 meses anteriores.
- Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar para acreditar que ninguno de ellos dispone de vivienda.
- Declaración responsable de cumplimiento de los requisitos.
En el caso de que el arrendatario no pueda aportar los documentos referidos, podrán sustituirse de forma temporal mientras dure el estado de alarma o sus prorrogas por una declaración en la que justifique los motivos por los que no puede aportarlos. En este caso, debiendo aportarlos en el plazo máximo de 1 mes desde que finalice el estado de alarma o sus prorrogas.
¿A qué medidas me puedo acoger?
Lo primero que debemos tener en cuenta es el tipo de arrendador ante el que nos encontramos, ya que el Real Decreto hace una diferencia entre el arrendador particular, y grandes tenedores y empresas o entidades públicas de vivienda. Por lo tanto, para una mayor comprensión analizaremos los dos bloques por separado.
Antes de entrar a ello, es necesario destacar que se entiende por un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.
Respecto al Fondo Social de la vivienda, se refiere a aquellas personas que fueron desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario y se accedieron a contratos de arrendamiento con rentas asumibles en función de los ingresos que perciban en aplicación al Real Decreto 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios.
¿Cómo proceder si mi arrendador es una empresa, un gran tenedor o pertenece al Fondo Social de Vivienda?
Debemos dirigirnos al arrendador en el plazo máximo de 1 mes (es decir, como último día el 30 de abril) solicitándole el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta. Todo ello, siempre y cuando no exista un acuerdo previo con el arrendador antes de la publicación de este Real Decreto.
En el caso de no existir acuerdo, el arrendador nos deberá comunicar expresamente su decisión en el plazo máximo de 7 días desde que fue requerido. La decisión del arrendador, deberá ser una de las contempladas en el Real Decreto y que son:
- Reducir en un 50% la renta mientras dure el estado de alarma ampliable hasta cuatro meses posteriores.
- Una moratoria en el pago de la renta mientras dure el estado de alarma ampliable hasta cuatro meses posteriores. Ello consistirá en el fraccionamiento de las cuotas durante el plazo de tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere el estado de alarma o finalicen la ampliación de los cuatro meses. Este fraccionamiento no tendrá ninguna penalización para el arrendatario que deberá abonar las rentas sin ningún tipo de interés. Como requisito para el fraccionamiento, destacar que es necesario que esté vigente el contrato de arrendamiento mientras duren los pagos fraccionados.
¿Cómo proceder si mi arrendador es un particular?
Debemos dirigirnos al arrendador en plazo máximo de un mes, solicitando el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta. El arrendador deberá comunicar su decisión al arrendatario en el plazo máximo de 7 días, existiendo dos posibilidades:
- Que el arrendador acepte un aplazamiento o pago fraccionado de la deuda, o en su defecto, otras las posibles alternativas que plantee en relación con las mismas. Es decir, es potestad del arrendador aceptar o proponer cualquier tipo de medida conducente a facilitar el pago de la renta al arrendatario.
- En el caso de que el arrendador no acepte el aplazamiento o pago fraccionado y no proponga ninguna otra medida, y el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad sobrevenida por la situación del COVID-19, podrá acceder al programa de ayudas transitorias de financiación a través de Avales con cobertura del estado por el que las entidades bancarias ofrecerán ayudas transitorias de financiación a las personas que se encuentren en la referida situación de vulnerabilidad, con un plazo de devolución de hasta seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro y sin que, en ningún caso, devengue ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante.
Como medida complementaria, el Real Decreto prevé incorporar mediante una Orden del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana al Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 un nuevo programa de ayudas al alquiler. Estas ayudas serán a través de adjudicación directa para personas con vulnerabilidad económica y la cuantía de las mismas será de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta, o en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo suscrito para satisfacer el pago de la renta de la vivienda habitual.
REQUISITOS DE ACCESO A LA FINANCIACION:
Para acceder y tener derecho a la referida financiaron debemos observar el cumplimiento de dos requisitos:
- El primero de los requisitos, es que la financiación sea destinada al pago de la renta de la vivienda, siendo el periodo máximo a financiar de 6 meses.
- El segundo de los requisitos, es el cumplimiento de los criterios y requisitos que se definirán a través de una Orden del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana que todavía no ha sido publicada.
¿Qué ocurre si me encuentro en un procedimiento de desahucio?
En el caso de encontrase en una situación de vulnerabilidad social o económica derivada del COVID-19 se podrá suspender el desahucio una vez finalice el estado de alarma o las prórrogas. Para ello, es necesario acreditar al Juzgado que este conociendo del desahucio la situación de vulnerabilidad que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva, aportando para ello la misma documentación que para los casos anteriores.
Una vez acreditada tal circunstancia, el Juzgado dará traslado a los servicios sociales que emitirán un informe con las medidas oportunas, y si se entienden cumplidos los requisitos se iniciará una suspensión del procedimiento para proteger al arrendatario en proceso de desahucio.